В Улан-Удэ цены на «вторичку» могут упасть в ноябре
Какие перспективы ждут рынок недвижимости, разбирался «Номер один» Текст: Дмитрий Родионов 15 сентября Банк России снова поднял ключевую ставку — с 12 до 13%.
Какие перспективы ждут рынок недвижимости, разбирался «Номер один»
Текст: Дмитрий Родионов
15 сентября Банк России снова поднял ключевую ставку — с 12 до 13%. Это повышение приведет к тому, что уже на этой неделе рыночные ставки по ипотеке на вторичном рынке поднялись до 15% годовых. В ситуации разбирался «Номер один».
Успеть до повышения
Повышение ставки по ипотеке до 15% на прошлой неделе взволновало потенциальных заемщиков. Количество заявок на ипотечные кредиты в конце сентября выросло почти на 20%, сообщили «Номер один» участники рынка жилья.
Заемщики стремятся взять займы на более выгодных условиях, которые сформировались до цикла повышений ключевой ставки Банка России, начавшейся еще в августе.
Рынок жилья постепенно приближается к кризису, подобному в 2015 году, когда высокие ставки на ипотеку привели к резкому падению спроса на жилье и коллапсу в продажах жилья.
— Повышение ставки Банка России привело к повышению ставок по ипотеке до 15% годовых, и эта ставка явно сократит число получателей ипотечных кредитов в несколько раз, - говорит улан-удэнский риелтор Наталья Бадмаева. – Постепенно погружаемся в кризис. Последний раз такие высокие ипотечные ставки были в 2015 году, и мы хорошо помним это время, когда ничего не продавалось.
С подобными оценками согласна и улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева. По ее словам, ставка в 15% годовых «станет просто неподъемной для абсолютного большинства заемщиков».
Расчеты показывают, что если в Улан-Удэ заемщик купит 1-комнатную квартиру в ипотеку за 5 млн рублей, имея первоначальный взнос в 1 млн рублей и взяв кредит на 4 млн на стандартные 20 лет под 16% годовых, то только одних процентов в конце срока он заплатит почти 10 млн.
Заградительная ипотека
Но самое главное - ежемесячный платеж составит свыше 55 тыс. рублей в месяц, что станет неподъемным для абсолютного большинства заемщиков Бурятии, которые не попадают в льготные категории.
Тем не менее по уже полученным одобрениям на ипотеку (со старой ставкой - в 11% годовых) в перспективе полтора месяца сделки будут еще совершаться, полагают эксперты.
- Сегодня мы наблюдаем активизацию спроса, много звонков и просмотры квартир идут очень активно, - говорит Лариса Бибишева. – Ведь активизировались те, кто ранее откладывал решение на потом.
Но насколько долго продлится оживление спроса? И, как следствие, стабилизация и даже некоторый рост цен в связи с тем, что на некоторые квартиры появилось по нескольку претендентов, спекулянты этим пользуются.
Но это пока. Как только в начале ноября для большинства заемщиков, получивших одобрения по кредитам еще по старым августовским ставкам, закончится срок принятия решения, спрос резко упадет. А ведь почти 90% жилья в Бурятии приобретается с помощью ипотечных кредитов. Соответственно, вместо рынка продавцов наступит рынок покупателей, которые начнут диктовать уже свою стоимость продавцам. И цены наверняка скорректируются вниз.
Новостройки временно подорожают?
Не случайно покупатели еще более активно стали пользоваться ипотечными программами с господдержкой, покупая новостройки по льготной программе «Дальневосточная ипотека». Она действует в республике с 2019 года и подразумевает выдачу кредитов под 2% на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Программа направлена на улучшение жилищных условий в регионе и развитие местного строительного рынка. Изначально «Дальневосточная ипотека» действовала до 2025 года, но ее продлили до 2030 года. В 2023–2025 гг. на реализацию этой программы предусмотрено порядка 70 млрд рублей.
По данным Министерства строительства и ЖКХ Бурятии, именно за счет «Дальневосточной ипотеки» в первом полугодии 2023 года рост объема ввода в эксплуатацию жилых помещений в регионе вырос более чем в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Основной вклад в динамику роста объемов ввода жилья в эксплуатацию обеспечил ввод жилых многоквартирных зданий, подкрепленных льготной ипотекой.
Так, за семь месяцев 2023 года на территории Бурятии введено 304,9 тыс. квадратных метров жилья, тогда как за весь 2022 год он составил 291,8 тыс. квадратных метров. Эти данные прозвучали на межведомственном совещании правительства России под руководством зампреда – полномочного представителя президента РФ в ДФО Юрия Трутнева по вопросу стимулирования строительной отрасли в регионах Дальнего Востока.
Добавим, что, по данным Нацбанка Бурятии, если в январе 2023 года жители Бурятии взяли 593 ипотечных кредита, то в июле - уже 1 228, а по прогнозу в сентябре эта цифра достигнет 1,5 тыс. ипотечников в месяц. Растут и объемы займов в рублях – с 1,7 млрд рублей в январе до 4,4 млрд. рублей в июле, с прогнозом увеличения до 5 млрд рублей в ближайшие месяцы.
А по данным Ипотечной корпорации Бурятии, за восемь месяцев 2023 года в республике выдано 7 717 кредитов на общую сумму 24,4 млрд рублей. Средняя сумма кредита составила 3,2 млн рублей.
Тем не менее, если в сентябре-октябре ипотечные кредиты на вторичное жилья в основном будут выдаваться по старым одобренным ставкам, то уже в ноябре-декабре темпы получения ипотечных займов могут заметно снизятся. Возможно, часть спроса перейдет на первичное жилье с льготными программами по новостройкам («Семейная», «Сельская ипотека» и т. д.). Что также будет стимулировать покупку нового жилья.
Охладить рынок
Однако данные льготные программы серьезно повышают стоимость жилья, когда за несколько лет в Бурятии цена одного квадратного метра нового жилья выросла с 30 тыс. до 90 тыс. рублей. Причем новое жилье в Улан-Удэ в основном возводится в отдаленных районах (110 и 148 кварталы Улан-Удэ и др.) с плохой транспортной доступностью и необходимостью дорогостоящего ремонта после получения ключей. Насколько в этих условиях спрос на новостройки сможет «переварить» падающий рынок «вторички»? Если поначалу будет наблюдаться новый раунд подорожания «квадрата», то потом это также упрется в потолок потребительского спроса.
К тому же Банк России в сентябре повысил минимальный размер первоначального взноса с 15 до 20% по программе льготной ипотеки с господдержкой ( по ставке 8% годовых). По замыслу регулятора, это позволит «отсечь» не слишком платежеспособных заемщиков. Что несколько охладит рынок, поскольку цены на жилье сильно разогнались и нуждаются в том, чтобы их немного окунуть в холодную прорубь.
В итоге часть покупателей наверняка отложит принятие решения о покупке жилья при столь невыгодных для покупки условиях, дожидаясь падения ставок и цен на жилье. И положив первоначальный взнос на растущие в цене банковские вклады. Приобретать жилье под 15% годовых, притом что рынок вторичного жилья к концу года наверняка пойдет вниз, могут только очень рисковые люди.
Фото: «Номер один»
Успеть до повышения
Повышение ставки по ипотеке до 15% на прошлой неделе взволновало потенциальных заемщиков. Количество заявок на ипотечные кредиты в конце сентября выросло почти на 20%, сообщили «Номер один» участники рынка жилья.
Заемщики стремятся взять займы на более выгодных условиях, которые сформировались до цикла повышений ключевой ставки Банка России, начавшейся еще в августе.
Рынок жилья постепенно приближается к кризису, подобному в 2015 году, когда высокие ставки на ипотеку привели к резкому падению спроса на жилье и коллапсу в продажах жилья.
— Повышение ставки Банка России привело к повышению ставок по ипотеке до 15% годовых, и эта ставка явно сократит число получателей ипотечных кредитов в несколько раз, - говорит улан-удэнский риелтор Наталья Бадмаева. – Постепенно погружаемся в кризис. Последний раз такие высокие ипотечные ставки были в 2015 году, и мы хорошо помним это время, когда ничего не продавалось.
С подобными оценками согласна и улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева. По ее словам, ставка в 15% годовых «станет просто неподъемной для абсолютного большинства заемщиков».
Расчеты показывают, что если в Улан-Удэ заемщик купит 1-комнатную квартиру в ипотеку за 5 млн рублей, имея первоначальный взнос в 1 млн рублей и взяв кредит на 4 млн на стандартные 20 лет под 16% годовых, то только одних процентов в конце срока он заплатит почти 10 млн.
Заградительная ипотека
Но самое главное - ежемесячный платеж составит свыше 55 тыс. рублей в месяц, что станет неподъемным для абсолютного большинства заемщиков Бурятии, которые не попадают в льготные категории.
Тем не менее по уже полученным одобрениям на ипотеку (со старой ставкой - в 11% годовых) в перспективе полтора месяца сделки будут еще совершаться, полагают эксперты.
- Сегодня мы наблюдаем активизацию спроса, много звонков и просмотры квартир идут очень активно, - говорит Лариса Бибишева. – Ведь активизировались те, кто ранее откладывал решение на потом.
Но насколько долго продлится оживление спроса? И, как следствие, стабилизация и даже некоторый рост цен в связи с тем, что на некоторые квартиры появилось по нескольку претендентов, спекулянты этим пользуются.
Но это пока. Как только в начале ноября для большинства заемщиков, получивших одобрения по кредитам еще по старым августовским ставкам, закончится срок принятия решения, спрос резко упадет. А ведь почти 90% жилья в Бурятии приобретается с помощью ипотечных кредитов. Соответственно, вместо рынка продавцов наступит рынок покупателей, которые начнут диктовать уже свою стоимость продавцам. И цены наверняка скорректируются вниз.
Новостройки временно подорожают?
Не случайно покупатели еще более активно стали пользоваться ипотечными программами с господдержкой, покупая новостройки по льготной программе «Дальневосточная ипотека». Она действует в республике с 2019 года и подразумевает выдачу кредитов под 2% на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Программа направлена на улучшение жилищных условий в регионе и развитие местного строительного рынка. Изначально «Дальневосточная ипотека» действовала до 2025 года, но ее продлили до 2030 года. В 2023–2025 гг. на реализацию этой программы предусмотрено порядка 70 млрд рублей.
По данным Министерства строительства и ЖКХ Бурятии, именно за счет «Дальневосточной ипотеки» в первом полугодии 2023 года рост объема ввода в эксплуатацию жилых помещений в регионе вырос более чем в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Основной вклад в динамику роста объемов ввода жилья в эксплуатацию обеспечил ввод жилых многоквартирных зданий, подкрепленных льготной ипотекой.
Так, за семь месяцев 2023 года на территории Бурятии введено 304,9 тыс. квадратных метров жилья, тогда как за весь 2022 год он составил 291,8 тыс. квадратных метров. Эти данные прозвучали на межведомственном совещании правительства России под руководством зампреда – полномочного представителя президента РФ в ДФО Юрия Трутнева по вопросу стимулирования строительной отрасли в регионах Дальнего Востока.
Добавим, что, по данным Нацбанка Бурятии, если в январе 2023 года жители Бурятии взяли 593 ипотечных кредита, то в июле - уже 1 228, а по прогнозу в сентябре эта цифра достигнет 1,5 тыс. ипотечников в месяц. Растут и объемы займов в рублях – с 1,7 млрд рублей в январе до 4,4 млрд. рублей в июле, с прогнозом увеличения до 5 млрд рублей в ближайшие месяцы.
А по данным Ипотечной корпорации Бурятии, за восемь месяцев 2023 года в республике выдано 7 717 кредитов на общую сумму 24,4 млрд рублей. Средняя сумма кредита составила 3,2 млн рублей.
Тем не менее, если в сентябре-октябре ипотечные кредиты на вторичное жилья в основном будут выдаваться по старым одобренным ставкам, то уже в ноябре-декабре темпы получения ипотечных займов могут заметно снизятся. Возможно, часть спроса перейдет на первичное жилье с льготными программами по новостройкам («Семейная», «Сельская ипотека» и т. д.). Что также будет стимулировать покупку нового жилья.
Охладить рынок
Однако данные льготные программы серьезно повышают стоимость жилья, когда за несколько лет в Бурятии цена одного квадратного метра нового жилья выросла с 30 тыс. до 90 тыс. рублей. Причем новое жилье в Улан-Удэ в основном возводится в отдаленных районах (110 и 148 кварталы Улан-Удэ и др.) с плохой транспортной доступностью и необходимостью дорогостоящего ремонта после получения ключей. Насколько в этих условиях спрос на новостройки сможет «переварить» падающий рынок «вторички»? Если поначалу будет наблюдаться новый раунд подорожания «квадрата», то потом это также упрется в потолок потребительского спроса.
К тому же Банк России в сентябре повысил минимальный размер первоначального взноса с 15 до 20% по программе льготной ипотеки с господдержкой ( по ставке 8% годовых). По замыслу регулятора, это позволит «отсечь» не слишком платежеспособных заемщиков. Что несколько охладит рынок, поскольку цены на жилье сильно разогнались и нуждаются в том, чтобы их немного окунуть в холодную прорубь.
В итоге часть покупателей наверняка отложит принятие решения о покупке жилья при столь невыгодных для покупки условиях, дожидаясь падения ставок и цен на жилье. И положив первоначальный взнос на растущие в цене банковские вклады. Приобретать жилье под 15% годовых, притом что рынок вторичного жилья к концу года наверняка пойдет вниз, могут только очень рисковые люди.
Фото: «Номер один»
Последние новости
Неудачи в медицине: трагедия семилетней Алисы
Смерть девочки оставила безнаказанными врачей, не оказавших своевременную помощь.
Лучший специалист по лучевой диагностике Бурятии
Конкурс выявил лучших рентгенолаборантов республики.
Медицинская помощь ветеранам боевых действий в Бурятии
Александр Варфоломеев о мерах поддержки и реабилитации для участников СВО
Частотный преобразователь
Подбираем решения под ваши задачи с учётом особенностей оборудования и требований
На этом сайте вы сможете узнать актуальные данные о погоде в Новоалтайске, включая прогнозы на ближайшие дни и часы