В Бурятии начался ажиотаж на рынке жилья. Но, по прогнозам экспертов, он продлится недолго
Рост ключевой ставки Банка России выше 12% привел к ожидаемому росту ипотечных программ до 14%, которая, по мнению экспертов, окажется неподъемной для желающих купить «вторичку».
Рост ключевой ставки Банка России выше 12% привел к ожидаемому росту ипотечных программ до 14%, которая, по мнению экспертов, окажется неподъемной для желающих купить «вторичку». Это наверняка стабилизирует, а затем и скорректирует цены на жилье, которые в Бурятии превысили 100 тыс. рублей за квадратный метр.
Фото: «Номер один»
Ведь в Бурятии более 90% покупателей покупают жилье с помощью ипотечных программ. Пока же, наоборот, в агентствах недвижимости Улан-Удэ наблюдается значительное увеличение заявок. Покупатели, которым одобрили кредиты по старым ставкам, торопятся подобрать варианты и выйти на сделки. А заемщикам без одобренной ипотеки, скорее всего, придется отложить покупку, надеясь на уменьшение стоимости кредитов, как это произошло в 2022 году. Другой вопрос – будет ли снижаться ставка в условиях валютной паники?
Квартир становится все больше
По данным министерства строительства и ЖКХ республики, все последние годы в регионе шло активное возведение жилья. За прошлый год, например, построено около 292 тыс. квадратных метров, что на 4,5% выше уровня 2021 года. Всего же за пять лет в Бурятии введено 1,34 млн квадратных метров жилья. Для поставки на поток строительства многоквартирного жилья строительный сектор региона активно использовал успешный опыт СССР по промышленному домостроению. В феврале 2022 года в Улан-Удэ открылся Домостроительный комбинат (ДСК) производственной мощностью 80 тыс. квадратных метров жилья в год. К сегодняшнему дню ДСК завершил монтаж шести 16-этажных домов, сдача которых запланирована на конец 2023 год. В результате будет введено 50 тыс. квадратных метров жилья.
Рынок рос в основном благодаря дешевой «Дальневосточной ипотеке» и приемлемым ранее ипотечным ставкам. Так, по данным Национального банка по РБ, в 2022 году выдано 8 604 ипотечных жилищных кредита. За пять лет выдано 40 244 ипотечных жилищных кредита на 98,3 млрд рублей. По программе «Дальневосточная ипотека» по ставке не более 2% заключено 2 426 договоров на общую сумму 8,1 млрд рублей, что в 1,7 раза больше, чем в 2021 году. Тогда жители республики заключили 1,4 тыс. договоров на 4 млрд рублей.
Ставка больше, чем квартира
- Как только стало известно, что Банк России поднял ключевую ставку, то в агентствах недвижимости Улан-Удэ начался шквал звонков, клиенты активизировались. Кто-то решил оперативно подать заявку на одобрение ипотеки еще по старым ставкам, кто-то, кому уже был одобрен кредит с фиксацией условий выдачи до 90 дней, начал подыскивать варианты для совершения сделок, - отмечает улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова.
Однако уже на следующий день стало известно, те, кому одобрили ипотеку до заседания Банка России, могут получить кредит по старым ставкам. Те же, кто обратился за кредитами в банки в конце прошлой недели, получат кредиты уже по новым ставкам, в среднем 14% и выше.
Это делает кредитование абсолютно недоступным или непривлекательным для многих потенциальных заемщиков, особенно для тех, у кого низкий уровень дохода.
- Если раньше заемщик платил за кредит, допустим, 25 - 30 тыс. рублей ежемесячно, то повышение ставки увеличит платеж до 35 - 40 тыс. рублей, и тогда либо он сам после предварительного расчета откажется от сделки, либо банк зарубит заявку на ипотеку. Поскольку клиент не сможет платить такую сумму ежемесячно, - говорит Марина, риелтор одного из федеральных агентств недвижимости.
Именно поэтому продажи вторичного жилья сократятся в сентябре-октябре, когда пройдет ажиотаж, а старые сделки закроются. И продавцы, посидев пару месяцев без просмотров и звонков, пойдут на скидки, что снизит цены на подержанные квартиры.
Что касается новостроек, то цены на них будут поддерживать «Дальневосточная ипотека» и кредиты по госпрограммам («Семейная», «Военная» и пр.). Ставки если и изменятся, то ненамного.
Между тем огромное количество жителей Бурятии мечтают о том, чтобы спекулятивно высокие цены на жилье в регионе скорректировались вниз и тогда банки одобрят им кредиты.
- Цены на квартиры в Бурятии должны были упасть уже раз пять с 2020 года: после начала СОVID-19, а затем введения против РФ жестких санкций, но каждый раз на выручку крупным девелоперам приходило чуткое российское правительство, которое придумывало все новые стимулы для роста рынка, и, как следствие, цены прирастали, - рассуждает Марина, риелтор одного из федеральных агентств недвижимости. – Тем не менее покупатели ждут адекватных цен, когда цены на жилье в республике снизятся примерно на 30% от нынешних уровней.
Если это произойдет, популярность инвестиций в недвижимость упадет.
- В России не так много инструментов для сохранения и приумножения накоплений, и покупка жилья, и сдача его в аренду на растущем рынке была очень распространенной стратегией, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Масловский. – Другие инструменты, акции, криптовалюта, доллары и золото население Бурятии использовало не столь активно, поскольку ориентировалось на консервативные стратегии.
При этом за прошедшие десять лет стоимость золотых монет и доллара США по отношению к рублю выросла в несколько раз, не говоря уже о криптовалюте.
- Вопрос не в том, рухнут или нет цены на жилье, вопрос, когда это произойдет. И, по моим ощущениям, этот период может начаться довольно неожиданно и быстро, - говорит эксперт. По его словам, люди забывают о кризисах на рынках недвижимости, а они регулярно случались в новейшей российской истории.
Можем повторить?
Напомним, что последний раз цены на «квадраты» в Бурятии резко падали в 2014 - 2015 годах. В этот период Россия впервые столкнулась с западными санкциями (за Крым), падением цен на нефть, что привело к снижению экономической активности и росту инфляции. Это снизило покупательную способность населения и спрос на жилую недвижимость. Тогда, в связи с усилением экономического кризиса, владельцы банков стали осторожнее выдавать кредиты на недвижимость, повышали проценты и требования к заемщикам. Это уменьшило доступность кредитования и утяжелило условия получения жилья для большинства населения.
В итоге в 2014 - 2015 годах спрос на недвижимость в Бурятии обвалился, что привело к перепроизводству на рынке и падению цен на жилье. Также кризис (как и сегодня) сопровождался девальвацией рубля, что привело к повышению стоимости импортных материалов. Это осложнило ситуацию на рынке жилья и создало дополнительные экономические проблемы для строительных компаний, которые стали массово разоряться, породив тысячи обманутых дольщиков Бурятии.
Кстати, правительство Бурятии лишь спустя несколько лет смогло более-менее успешно справиться с последствиями строительных дефолтов, организовав достройку объектов. В 2022 году, например, в Улан-Удэ ввели в эксплуатацию пять проблемных многоквартирных домов, что позволило восстановить права 554 участников долевого строительства. Также по одному из объектов произведены выплаты 141 дольщику. Всего в 2022 году в республике решены проблемы 695 дольщиков, а за пять лет всего восстановлены права 1 771 дольщика. При этом, как отмечают в правительстве РБ, лишь к концу этого года права дольщиков, пострадавших от кризиса 2014 года, «в целом должны решить».
Между тем объем нераспроданного жилья в России по итогам первого полугодия составил 70,9 млн квадратных метров, или 70% от всего строящегося жилья. В годовом выражении показатель вырос на 11,1 млн квадратных метров, или на 18,5%. Такие данные приводит «РБК-Недвижимость» со ссылкой на пресс-службу «Дом.РФ». Затоваривание рынка уже началось.
Сентябрьский ценопад
Риелторы в Бурятии отмечают два фактора, которые пока держат рынок на плаву. Это растущие выплаты военнослужащим и семьям, которые чаще всего направляют дополнительные сотни тысяч рублей в месяц на покупку жилья, и растущие зарплаты на предприятиях ВПК. Также стабильно приобретает жилье бюджетный сектор. Но есть и факторы, которые могут уменьшить поддержку рынка жилья. Это наступление сентября.
Напомним, что по сложившейся традиции август не самый лучший для России месяц, начиная с дефолта 1998 года. Однако сентябрь с прошлого года тоже ознаменовался не только листопадом, но и падением спроса на жилье после старта частичной мобилизации. И как пройдет сентябрь для рынка недвижимости, в этом году зависит прежде всего от геополитики. К удорожанию кредитов может прибавиться отъезд потенциальных заемщиков либо на СВО, либо в эмиграцию. Таким образом, сентябрь задаст рынку недвижимости вектор движения: либо стабилизации, либо падения. Поживем-увидим.
Фото: «Номер один»
Ведь в Бурятии более 90% покупателей покупают жилье с помощью ипотечных программ. Пока же, наоборот, в агентствах недвижимости Улан-Удэ наблюдается значительное увеличение заявок. Покупатели, которым одобрили кредиты по старым ставкам, торопятся подобрать варианты и выйти на сделки. А заемщикам без одобренной ипотеки, скорее всего, придется отложить покупку, надеясь на уменьшение стоимости кредитов, как это произошло в 2022 году. Другой вопрос – будет ли снижаться ставка в условиях валютной паники?
Квартир становится все больше
По данным министерства строительства и ЖКХ республики, все последние годы в регионе шло активное возведение жилья. За прошлый год, например, построено около 292 тыс. квадратных метров, что на 4,5% выше уровня 2021 года. Всего же за пять лет в Бурятии введено 1,34 млн квадратных метров жилья. Для поставки на поток строительства многоквартирного жилья строительный сектор региона активно использовал успешный опыт СССР по промышленному домостроению. В феврале 2022 года в Улан-Удэ открылся Домостроительный комбинат (ДСК) производственной мощностью 80 тыс. квадратных метров жилья в год. К сегодняшнему дню ДСК завершил монтаж шести 16-этажных домов, сдача которых запланирована на конец 2023 год. В результате будет введено 50 тыс. квадратных метров жилья.
Рынок рос в основном благодаря дешевой «Дальневосточной ипотеке» и приемлемым ранее ипотечным ставкам. Так, по данным Национального банка по РБ, в 2022 году выдано 8 604 ипотечных жилищных кредита. За пять лет выдано 40 244 ипотечных жилищных кредита на 98,3 млрд рублей. По программе «Дальневосточная ипотека» по ставке не более 2% заключено 2 426 договоров на общую сумму 8,1 млрд рублей, что в 1,7 раза больше, чем в 2021 году. Тогда жители республики заключили 1,4 тыс. договоров на 4 млрд рублей.
Ставка больше, чем квартира
- Как только стало известно, что Банк России поднял ключевую ставку, то в агентствах недвижимости Улан-Удэ начался шквал звонков, клиенты активизировались. Кто-то решил оперативно подать заявку на одобрение ипотеки еще по старым ставкам, кто-то, кому уже был одобрен кредит с фиксацией условий выдачи до 90 дней, начал подыскивать варианты для совершения сделок, - отмечает улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова.
Однако уже на следующий день стало известно, те, кому одобрили ипотеку до заседания Банка России, могут получить кредит по старым ставкам. Те же, кто обратился за кредитами в банки в конце прошлой недели, получат кредиты уже по новым ставкам, в среднем 14% и выше.
Это делает кредитование абсолютно недоступным или непривлекательным для многих потенциальных заемщиков, особенно для тех, у кого низкий уровень дохода.
- Если раньше заемщик платил за кредит, допустим, 25 - 30 тыс. рублей ежемесячно, то повышение ставки увеличит платеж до 35 - 40 тыс. рублей, и тогда либо он сам после предварительного расчета откажется от сделки, либо банк зарубит заявку на ипотеку. Поскольку клиент не сможет платить такую сумму ежемесячно, - говорит Марина, риелтор одного из федеральных агентств недвижимости.
Именно поэтому продажи вторичного жилья сократятся в сентябре-октябре, когда пройдет ажиотаж, а старые сделки закроются. И продавцы, посидев пару месяцев без просмотров и звонков, пойдут на скидки, что снизит цены на подержанные квартиры.
Что касается новостроек, то цены на них будут поддерживать «Дальневосточная ипотека» и кредиты по госпрограммам («Семейная», «Военная» и пр.). Ставки если и изменятся, то ненамного.
Между тем огромное количество жителей Бурятии мечтают о том, чтобы спекулятивно высокие цены на жилье в регионе скорректировались вниз и тогда банки одобрят им кредиты.
- Цены на квартиры в Бурятии должны были упасть уже раз пять с 2020 года: после начала СОVID-19, а затем введения против РФ жестких санкций, но каждый раз на выручку крупным девелоперам приходило чуткое российское правительство, которое придумывало все новые стимулы для роста рынка, и, как следствие, цены прирастали, - рассуждает Марина, риелтор одного из федеральных агентств недвижимости. – Тем не менее покупатели ждут адекватных цен, когда цены на жилье в республике снизятся примерно на 30% от нынешних уровней.
Если это произойдет, популярность инвестиций в недвижимость упадет.
- В России не так много инструментов для сохранения и приумножения накоплений, и покупка жилья, и сдача его в аренду на растущем рынке была очень распространенной стратегией, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Масловский. – Другие инструменты, акции, криптовалюта, доллары и золото население Бурятии использовало не столь активно, поскольку ориентировалось на консервативные стратегии.
При этом за прошедшие десять лет стоимость золотых монет и доллара США по отношению к рублю выросла в несколько раз, не говоря уже о криптовалюте.
- Вопрос не в том, рухнут или нет цены на жилье, вопрос, когда это произойдет. И, по моим ощущениям, этот период может начаться довольно неожиданно и быстро, - говорит эксперт. По его словам, люди забывают о кризисах на рынках недвижимости, а они регулярно случались в новейшей российской истории.
Можем повторить?
Напомним, что последний раз цены на «квадраты» в Бурятии резко падали в 2014 - 2015 годах. В этот период Россия впервые столкнулась с западными санкциями (за Крым), падением цен на нефть, что привело к снижению экономической активности и росту инфляции. Это снизило покупательную способность населения и спрос на жилую недвижимость. Тогда, в связи с усилением экономического кризиса, владельцы банков стали осторожнее выдавать кредиты на недвижимость, повышали проценты и требования к заемщикам. Это уменьшило доступность кредитования и утяжелило условия получения жилья для большинства населения.
В итоге в 2014 - 2015 годах спрос на недвижимость в Бурятии обвалился, что привело к перепроизводству на рынке и падению цен на жилье. Также кризис (как и сегодня) сопровождался девальвацией рубля, что привело к повышению стоимости импортных материалов. Это осложнило ситуацию на рынке жилья и создало дополнительные экономические проблемы для строительных компаний, которые стали массово разоряться, породив тысячи обманутых дольщиков Бурятии.
Кстати, правительство Бурятии лишь спустя несколько лет смогло более-менее успешно справиться с последствиями строительных дефолтов, организовав достройку объектов. В 2022 году, например, в Улан-Удэ ввели в эксплуатацию пять проблемных многоквартирных домов, что позволило восстановить права 554 участников долевого строительства. Также по одному из объектов произведены выплаты 141 дольщику. Всего в 2022 году в республике решены проблемы 695 дольщиков, а за пять лет всего восстановлены права 1 771 дольщика. При этом, как отмечают в правительстве РБ, лишь к концу этого года права дольщиков, пострадавших от кризиса 2014 года, «в целом должны решить».
Между тем объем нераспроданного жилья в России по итогам первого полугодия составил 70,9 млн квадратных метров, или 70% от всего строящегося жилья. В годовом выражении показатель вырос на 11,1 млн квадратных метров, или на 18,5%. Такие данные приводит «РБК-Недвижимость» со ссылкой на пресс-службу «Дом.РФ». Затоваривание рынка уже началось.
Сентябрьский ценопад
Риелторы в Бурятии отмечают два фактора, которые пока держат рынок на плаву. Это растущие выплаты военнослужащим и семьям, которые чаще всего направляют дополнительные сотни тысяч рублей в месяц на покупку жилья, и растущие зарплаты на предприятиях ВПК. Также стабильно приобретает жилье бюджетный сектор. Но есть и факторы, которые могут уменьшить поддержку рынка жилья. Это наступление сентября.
Напомним, что по сложившейся традиции август не самый лучший для России месяц, начиная с дефолта 1998 года. Однако сентябрь с прошлого года тоже ознаменовался не только листопадом, но и падением спроса на жилье после старта частичной мобилизации. И как пройдет сентябрь для рынка недвижимости, в этом году зависит прежде всего от геополитики. К удорожанию кредитов может прибавиться отъезд потенциальных заемщиков либо на СВО, либо в эмиграцию. Таким образом, сентябрь задаст рынку недвижимости вектор движения: либо стабилизации, либо падения. Поживем-увидим.
Последние новости
Неудачи в медицине: трагедия семилетней Алисы
Смерть девочки оставила безнаказанными врачей, не оказавших своевременную помощь.
Лучший специалист по лучевой диагностике Бурятии
Конкурс выявил лучших рентгенолаборантов республики.
Медицинская помощь ветеранам боевых действий в Бурятии
Александр Варфоломеев о мерах поддержки и реабилитации для участников СВО
Преобразователь частоты
Все преобразователи проходят контроль и имеют сертификаты с гарантией
На этом сайте вы сможете узнать актуальные данные о погоде в Перми, включая прогнозы на ближайшие дни и часы