Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.

Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.

В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.

Перепланировка квартиры – это сложный и ответственный процесс, который нужно рассматривать с точки зрения законодательства. Некоторые действия можно выполнить, а некоторые – нет. В этой статье мы расскажем, что точно можно делать, что точно нельзя делать и что можно делать только после согласования.

Нельзя делать:

• Сносить несущие конструкции. В особых случаях может быть разрешено демонтировать несущие конструкции лишь частично.
• Нагружать несущие конструкции сверх установленной нормы.
• Снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей.
• Удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления.
• Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому.
• Расширять жилую площадь за счет чердака.
• Присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их – и наоборот.
• Объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери.
• Делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат – кроме тех, что находятся на первом этаже.
• Отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

Что можно делать без специального разрешения:

• Косметический ремонт помещения – причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем).
• Монтировать встраиваемую мебель.
• Ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние).
• Переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• Убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые.
• Возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы.
• Демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию.
• Не полностью разбирать ненесущие стены.
• Сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы.
• Расширять санузел за счет нежилой площади.

Если запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Важно помнить, что уполномоченные органы могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры в некоторых случаях, как указано в статье 27 ЖК РФ. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Поэтому, чтобы избежать проблем, нужно заранее узнать, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы.

Перепланировку квартиры в новостройке необходимо согласовывать до начала ремонтных работ, чтобы владельцу не пришлось получать разрешение на узаконивание уже внесенных изменений. Хотя нередко хозяевам быстрее хочется переделать жилье и затем приступить к узакониванию, процесс согласования значительно проще и дешевле. Если перепланировка не была заранее согласована, ее узаконить будет сложнее, а оставлять такие изменения без узаконивания тоже не стоит, ибо это порождает множество потенциальных проблем.

Для того, чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке, следует заказать проект перепланировки в конторе, имеющей нужные допуски СРО. Затем необходимо получить от застройщика справку о выполнении договорных обязательств, подать заявление в жилинспекцию, дождаться официального разрешения, выполнить перепланировку, получить акт, привлечь БТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Оформлять перепланировку в новостройке следует после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы избежать возможных проблем. Однако, оформление перепланировки без технического заключения и проекта не допустимо. К тому же, в некоторых случаях, когда застройщик совершает нарушения при ставке квартиры на кадастровый учет в Росреестре, согласование перепланировки может стать еще более сложной задачей для владельца жилья.

Также стоит учитывать, что если квартира приобретена в ипотеку, необходимо получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков. В целом, процедура оформления перепланировки максимально упрощена и регулируется правительственными постановлениями. Однако, оформление должно соответствовать всем требованиям, согласно Приложению 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. При составлении проекта и технического заключения разработчики из проектных бюро руководствуются этими требованиями.

Перепланировка квартиры – это не такая уж простая задача, которой можно было бы справиться без специальных знаний и опыта. Владельцы квартир часто заказывают комплексное обслуживание, чтобы не заморачиваться со сбором документов и получением разрешения. Стоимость оформления перепланировки включает в себя цену на проект и расходы на процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу – тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей – или заказывать каждый этап работы отдельно.

Согласование перепланировки состоит из четырех этапов. Для получения разрешения на перепланировку от государственных органов необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость такой услуги начинается от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции. Сам по себе проект будущих работ по изменению конфигурации включая техническое заключение стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его отдельно от услуги по согласованию.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ обходятся в сумму около 20 000 рублей, а техника БТИ стоит 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей. Однако стоимость общего процесса зависит от таких параметров, как площадь квартиры, район, статус здания (например, МКД является памятником истории и культуры) и многие другие факторы.

Тех, кто не имеет опыта в перепланировке, часто смущает отсутствие знаний и понимания процесса. Владельцы квартир в новостройках часто не знают, куда обратиться и как начать процесс перепланировки квартиры, сколько это может стоить и что можно делать. Многие люди пытаются найти информацию в интернете и приходят к выводу, что это крайне сложный и дорогостоящий процесс. Однако, каждый случай уникален и если заняться этим своевременно и заручиться поддержкой специалистов, то процесс может пройти быстро и без проблем. Важно отметить, что приведенная информация является актуальной на август 2020 года и не является публичной офертой.

Фото: freepik.com