Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Еще на этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, составляется смета. От соблюдения рабочего проекта зависит успех всего процесса строительства. Поэтому очень важно заранее учесть все особенности, от выбранной для строительства земли до обустройства участка. Кроме того, нужно тщательно выбирать производителей и поставщиков качественных стройматериалов, а также подрядчиков строительных работ. Подробнее об этом мы расскажем в нашей статье.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

При планировании строительных работ необходимо учитывать нормативы расстояний, соблюдение которых гарантирует комфортное проживание. Например, если речь идет о частном доме, необходимо предусмотреть расстояние не менее 5 метров до красной линии улицы и не менее 3 метров до красной линии проезда. Однако, при возведении хозпостроек, таких как хлев или курятник, расстояние до красных линий должно быть не менее 5 метров. Кроме того, следует учитывать коэффициент изоляции: хозпостройки для животных должны находиться не менее чем в 12 метрах от входа в жилой дом, а отдельные подсобные помещения необходимо предусмотреть на расстоянии как минимум трех подсобок.

На территории садового участка можно предусмотреть место под компостную площадку и уличный туалет, однако необходимо учитывать, что расстояние от дома до уборной должно составлять не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров.

При этом, не следует забывать о сохранении рельефа и качества поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Важно обеспечить также систему водоотведения и соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, которые содержатся, например, в СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00, 2.1.5, и других.

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Опытные строители советуют начинать не с закладки фундамента, а с подготовительных работ, например, проведения геологического анализа и изучения состава почвы, а также проектирования типа постройки. Это поможет избежать ошибок при выборе типа фундамента, который зависит от рельефа участка – сухого, сырого или мокрого. При работе с каждым типом рельефа важно учитывать разные источники влаги, что отражается на затратах на строительство.

Для избежания незапланированных земляных работ еще перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу. Если была обнаружена сейсмоопасная зона или иные геологические процессы, создающие риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии с межгосударственными стандартами.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов следует соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Не все начинающие строители, даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, избегают досадных ошибок при возведении дома. Однако если вы уделите внимание подготовительным работам и закладыванию инженерно-защитных мероприятий в соответствии со стандартами, вы сможете избежать серьезных проблем в будущем.

5 ошибок, которые нужно избежать при строительстве частного дома

Строительство своего дома - это серьезный шаг, который требует не только значительных затрат на время и деньги, но и кропотливой подготовки. Ошибки в процессе строительства могут привести к серьезному ущербу и неприятностям. Вот пять наиболее распространенных ошибок при строительстве дома, которых стоит избегать:

1. Неправильный выбор фундамента и материалов для строительства. При выборе фундамента и стройматериалов необходимо учитывать особенности почвы на участке, климат и массу дома. Летняя дача может быть построена из каркаса деревянной конструкции, но для круглогодичного проживания нужно использовать бревна, камень, бетон, керамические блоки или кирпич.
2. Использование дешевых материалов низкого качества. Низкая стоимость стройматериалов не всегда является залогом их надежности, а в некоторых случаях может привести к еще большим затратам.
3. Нарушение правил пожаробезопасности. При строительстве необходимо сохранять дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Нужно обдуманно подойти к выбору кровельного материала, учитывать форму и конструкцию крыши. Например, для крыши сложной конструкции лучше использовать гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет, а металлический аналог будет невыгодным решением.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Необходимо использовать качественные теплоизолирующие материалы с низким показателем теплопроводности, морозоустойчивыми, экологичными и долговечными. Монтаж и укладку материалов следует проводить согласно инструкции.

Избежать ошибок в процессе строительства дома поможет не только грамотная подготовка, но и внимание к деталям. Важно учитывать все особенности участка и требования нормативных документов.

Фото: freepik.com